Chào anh chị, một trong những nỗi sợ lớn nhất của người lần đầu đi mua bất động sản là sợ bị “hớ”. Cầm trong tay số tiền tích cóp nhiều năm, ai cũng lo lắng không biết mảnh đất mình sắp mua có đúng giá trị thực hay đang bị chủ nhà hoặc môi giới kê giá.
Nắm vững cách định giá một lô đất giúp người mua tự tin đàm phán và bảo vệ túi tiền của mình.
Thú thật với anh chị, định giá bất động sản không phải là một phép toán có công thức cố định. Để biết chính xác cách định giá một lô đất, chúng ta phải đóng vai một người đi chợ tỉ mỉ, kết hợp nhiều phép thử khác nhau.
Bài viết này, tôi sẽ hướng dẫn anh chị những cách làm thực tế nhất, ngôn ngữ dễ hiểu nhất để anh chị tự tin cầm trịch bàn đàm phán.
1. Ba cách định giá một lô đất “thực chiến” dễ áp dụng nhất
Để định giá một lô đất, anh chị không nên chỉ dùng một cách mà phải kết hợp nhiều phương pháp để đối chiếu chéo.
Phương pháp 1: Khảo sát chéo – Cách định giá một lô đất sát thị trường nhất
Đây là cách kinh điển và sát thực tế nhất. Anh chị hãy đóng vai người đi mua, đi xem ít nhất 5-10 lô đất tương đồng quanh khu vực đó (cùng diện tích, cùng loại đường).
- Mẹo trừ hao: Khi nghe giá chào bán, hãy tự nhẩm trừ đi khoảng 10% – 15%. Đó là giá kỳ vọng của chủ nhà, giá chốt thực tế chắc chắn sẽ thấp hơn.
- Hỏi thăm “Thổ địa”: Hãy lân la hỏi các quán nước, bà bán tạp hóa, trưởng thôn để biết lô đất gần nhất trong xóm vừa giao dịch thực tế là bao nhiêu tiền.
Phương pháp 2: Nhờ “bàn tay” ngân hàng để có cách định giá một lô đất an toàn
Đây là một mẹo cực kỳ an toàn mà tôi hay khuyên mọi người áp dụng.
- Anh chị hãy vờ như cần vay vốn và nhờ bên tín dụng ngân hàng xuống thẩm định lô đất đó.
- Ngân hàng có bộ phận định giá độc lập và rất khắt khe. Thường họ sẽ định giá lô đất bằng khoảng 70% – 80% giá thị trường. Lấy con số của ngân hàng chia ngược lại, anh chị sẽ có một mức giá tham chiếu cực kỳ vững chắc.
Phương pháp 3: Tham khảo chéo thông tin từ các môi giới thổ địa
Hãy tìm 2-3 bạn môi giới chuyên đánh khu vực đó. Anh chị nhờ họ tư vấn xem nếu mua lô này thì bán nhanh được giá nào, bán chậm thì được giá nào. Lắng nghe cách họ phân tích, anh chị sẽ lọc ra được mức giá trung bình của khu vực.
2. Nắm vững 5 yếu tố “sống còn” này chính là cách định giá một lô đất chuẩn xác nhất
Giá đất không tự nhiên sinh ra, nó được cấu thành từ những yếu tố hữu hình và vô hình. Khi học cách định giá một lô đất, anh chị phải săm soi thật kỹ 5 yếu tố sau:
Thứ nhất: Kiểm tra pháp lý – Bước đầu tiên trong cách định giá một lô đất
Một mảnh đất vị trí có đẹp đến mấy mà pháp lý trục trặc thì giá trị cũng về không.
- Sổ đỏ hoặc sổ hồng riêng luôn có giá cao nhất. Đất chung sổ (đồng sở hữu), đất mua bán giấy tay hay vi bằng thường bị ép giá rẻ hơn từ 30% – 50% và thanh khoản cực kỳ khó.
- Nếu lô đất nằm trọn trong quy hoạch đất ở (ONT, ODT) thì rất đắt giá. Nhưng nếu dính một phần quy hoạch đường, cây xanh, giá sẽ tụt thê thảm tùy tỷ lệ dính. Lô đất dính tranh chấp hàng xóm thì rẻ mấy cũng không nên đụng vào.
👉 Bài viết cảnh báo: [Lật tẩy 3 cạm bẫy pháp lý khi mua đất giãn dân chưa sổ đỏ anh chị cần né]
Thứ hai: Vị trí và Đường vào
Vị trí là “vua” của bất động sản.
- Đất mặt tiền đường lớn, trục chính kinh doanh luôn có giá gấp 2, gấp 3 lần đất trong hẻm. Lô góc 2 mặt tiền luôn được định giá cao hơn lô thường liền kề từ 10% – 20% vì độ thông thoáng.
- Về đường vào, hẻm ô tô (trên 4m) quay đầu được sẽ có giá khác hẳn hẻm xe máy (2m). Đường nhựa đắt hơn đường bê tông, và đường bê tông đắt hơn đường đất.
Thứ ba: Hình dáng lô đất
Một lô đất đẹp thường có “tỷ lệ vàng”, chiều ngang bằng 1/2 hoặc 1/3 chiều dài (ví dụ: 5x15m, 5x20m), rất dễ thiết kế nhà. Theo tâm lý Á Đông, đất “nở hậu” (sau to hơn trước) giữ tài lộc nên giá nhỉnh hơn. Ngược lại, đất “thóp hậu” là điểm trừ lớn, thường bị người mua ép giá.
Kích thước và hình dáng mảnh đất tác động rất lớn đến khả năng thanh khoản và giá bán thực tế.
Thứ tư: Trừ hao lỗi phong thủy – Mẹo nhỏ trong cách định giá một lô đất
Đây là yếu tố làm giảm giá trị mảnh đất từ 10% – 20%, thậm chí rất khó bán. Anh chị cần cẩn thận với lô đất bị đường đâm thẳng vào mặt, có cột điện to chán ngang cửa, có nắp cống hố ga ngay giữa mặt tiền, hoặc nằm gần nghĩa trang, bãi rác….
Các lỗi phong thủy như đường đâm, hố ga, cột điện trước nhà có thể làm giảm từ 10% – 20% giá trị mảnh đất.
Thứ năm: Tiện ích xung quanh
Khu vực nào dân cư đông đúc, đèn sáng ban đêm, hạ tầng tốt (cấp thoát nước, vỉa hè) thì giá tự khắc cao hơn khu đồng không mông quạnh. Quy tắc “nhất cận thị” (gần chợ, trung tâm, trường học) chưa bao giờ sai khi định giá.
Lời chia sẻ trân thành từ nhabacninh.net
Biết cách định giá một lô đất là tấm khiên bảo vệ tài sản tốt nhất cho anh chị. Khi đi mua đất, anh chị tuyệt đối đừng vội vàng. Cứ đi xem thật nhiều, hỏi han thật kỹ bà con hàng xóm xung quanh, và đừng ngại đàm phán để đưa mức giá về đúng với giá trị thực.
Tâm thư gửi anh chị:
Nếu anh chị đang ưng một mảnh đất nào đó tại Bắc Ninh nhưng sợ mua hớ, sợ bị kênh giá mà chưa biết xoay sở ra sao, xin đừng ngại để lại bình luận hoặc nhắn tin trực tiếp. nhabacninh.net luôn sẵn sàng hỗ trợ anh chị thẩm định giá trị và kiểm tra quy hoạch lô đất đó hoàn toàn miễn phí. Chúc anh chị mua được mảnh đất ưng ý với mức giá tốt nhất!