Nếu bạn đang muốn mua hoặc bán đất ở Từ Sơn trong năm 2026, có một điều bạn cần hiểu rõ ngay từ đầu: bảng giá đất nhà nước và giá thị trường thực tế là hai con số hoàn toàn khác nhau.
Bảng giá đất nhà nước dùng để tính thuế, phí sang tên, tiền sử dụng đất — còn giá thị trường mới là thứ người mua thực sự phải trả.
Bài viết này của Nhà Bắc Ninh sẽ cung cấp chi tiết bảng giá đất Từ Sơn 2026 ở cả hai góc độ nhà nước và thực tế, giúp bạn không bị bất ngờ khi ngồi vào bàn giao dịch.
Bảng giá đất nhà nước Từ Sơn 2026 là gì và tại sao quan trọng?
Ngày 10/12/2025, HĐND tỉnh Bắc Ninh đã thông qua Nghị quyết 128/2025/NQ-HĐND, ban hành bảng giá các loại đất áp dụng chính thức từ 1/1/2026. Thư Viện Pháp Luật
Đây là lần đầu tiên Bắc Ninh ban hành bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 — tức là bảng giá mới này tiệm cận sát hơn với giá thị trường so với các bảng giá trước đó vốn thường thấp hơn thực tế rất nhiều.
Điều đó có nghĩa gì với bạn? Đơn giản là: chi phí làm sổ, chuyển nhượng, nộp thuế đều tăng lên so với trước.
So với giai đoạn trước, các vị trí nằm trong bảng giá đất Từ Sơn 2026 quy định tăng phổ biến từ 15–40%.
Chi tiết số liệu bảng giá đất Từ Sơn 2026 áp dụng cho từng khu vực.
Theo bảng giá đất 2026, khu vực TP Từ Sơn thuộc nhóm đất ở đô thị – dịch vụ với mức giá dao động từ 30–55 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, mức giá này không đồng đều trên toàn thành phố. Cụ thể:
- Mặt đường trục chính (Lý Thái Tổ, Nguyễn Văn Cừ, QL1B): giá nhà nước cao nhất, sát mức 55 triệu/m²
- Khu đô thị mới (VSIP, Centa City, Bảo Long): áp dụng theo phụ lục riêng của khu đô thị
- Trong ngõ, dân cư: thấp hơn, thường từ 15–25 triệu/m² theo bảng nhà nước
⚠️ Lưu ý quan trọng: Đây hoàn toàn là con số nằm trong bảng giá đất Từ Sơn 2026 do cơ quan nhà nước công bố để làm căn cứ tính thuế — hoàn toàn không phải giá thực tế bạn có thể mua được đất ngoài thị trường.
Giá thị trường thực tế Từ Sơn đang ở đâu giữa 2026?
Đây mới là con số bạn cần quan tâm nhất.
Thị trường mua bán đất Từ Sơn đang trải qua giai đoạn phát triển sôi động trong T5/2026. Khảo sát thực tế trên các sàn giao dịch cho thấy:
| Loại đất | Khu vực | Giá thị trường (6/2026) |
|---|---|---|
| Đất mặt đường lớn | Trung tâm Từ Sơn | 120–200 triệu/m² |
| Đất khu đô thị | VSIP, Centa, Bảo Long | 50–100 triệu/m² |
| Đất nền phân lô | Hương Mạc, Phù Khê | 20–35 triệu/m² |
| Đất ngõ dân cư | Các phường nội thành | 30–60 triệu/m² |
Nguồn: Tổng hợp giao dịch thực tế tháng 5–6/2026
Giá nhà nước vs Giá thị trường: khoảng cách còn lại bao nhiêu?
Dù bảng giá nhà nước 2026 đã tăng 15–40% so với trước, khoảng cách với giá thị trường vẫn còn rất lớn — đặc biệt ở các tuyến đường trung tâm.
Ví dụ thực tế: Một lô đất mặt đường Lý Thái Tổ đang được rao bán 150 triệu/m², nhưng bảng giá nhà nước tại tuyến đường này chỉ ở mức ~50–60 triệu/m². Tức là thuế và phí bạn nộp chỉ tính trên ~1/3 giá trị thực.
Điều này tốt hay xấu? Tốt cho người mua bán vì phí giao dịch thấp hơn — nhưng cũng cho thấy thị trường Từ Sơn vẫn đang định giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chính thức.
Bảng giá đất 2026 ảnh hưởng thế nào đến quyết định của bạn?
Nếu bạn đang mua đất Từ Sơn: Cần tính thêm chi phí thuế, phí sang tên cao hơn trước — vì bảng giá nhà nước đã tăng. Hãy hỏi rõ “giá đã bao gồm thuế chưa?” trước khi chốt.
Nếu bạn đang bán đất Từ Sơn: Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng sẽ tăng so với các giao dịch trước năm 2026, vì được tính dựa trên bảng giá nhà nước mới.
Nếu bạn đang tính chuyển mục đích sử dụng đất: Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng mạnh trong 2026, ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà ở và chi phí đầu tư. Cần tính toán kỹ trước khi quyết định.
Bảng giá đất Từ Sơn 2026 là một tín hiệu rõ ràng: thị trường đang được minh bạch hơn, chi phí giao dịch sẽ sát thực tế hơn. Đây không hẳn là tin xấu — nhưng là lý do bạn cần hiểu đúng số liệu trước khi xuống tiền.
Nếu bạn muốn tra cứu bảng giá đất chính thức theo từng tuyến đường tại TP Từ Sơn, có thể tải file Phụ lục Nghị quyết 128/2025/NQ-HĐND từ cổng thông tin tỉnh Bắc Ninh.
Bạn đang tính mua đất khu vực nào tại Từ Sơn? Để lại bình luận bên dưới — mình sẽ hỗ trợ tra cứu cụ thể.